Der Weg zum Gemeindezentrum: Die Machbarkeitsstudie

Die Gemeinde hat sich entschieden. Neue Räume sollen es sein. Erste Ideen wurden gesammelt, vielleicht gab es sogar schon einen Visionsworkshop, das Projekt nimmt Fahrt auf. Aber dann kommt die Frage nach der Immobilie.

Wo soll gebaut werden? Auf dem schönen freien Grundstück, auf dem früher eine Fabrik stand? Oder sollen doch aus dem leerstehenden Bürogebäude Gemeinderäume werden?

Gute, nachhaltige Ideen, die aber nicht ohne Risiken sind. Von Bodenbelastungen bis hin zum Brandschutz können viele Faktoren ein Bauvorhaben erschweren. Egal ob bei Neu- oder Umbauten.

Deshalb kann an dieser Stelle im Projekt eine Machbarkeitsstudie sinnvoll sein. Aber was wird in der Machbarkeitsstudie geprüft? Und was sagt sie am Ende aus?

Bauprojekte sind eine Herausforderung. Von der ersten Idee über die Finanzierung bis hin zur Bauüberwachung und Übergabe gibt es viele Details zu beachten. Details, die zu Problemen und Rückschlägen werden, wenn man sie ignoriert. Und gerade für Gemeinden, die auf Spenden angewiesen sind, können solche Rückschläge fatal sein.

Die Machbarkeitsstudie zu Beginn eines Projektes kann dabei helfen, Risiken auf dem Weg zur Baugenehmigung zu erkennen und Probleme frühzeitig zu umschiffen. Damit am Ende auch das Traumgebäude entstehen kann.

Basierend auf einer groben Aufgabenstellung durch die Bauherrschaft geht unser Team an die Arbeit. Architekten, Planer und Projektleiter beschäftigen sich mit dem Standort und der Größe des Grundstücks sowie lokalen Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren. Sie schätzen den zeitlichen Aufwand für das Vorhaben ab und erstellen ein Raumprogramm sowie darauf basierende Volumen- und Flächenstudien.

Eine Bestandsaufnahme und darauffolgend eine Analyse sind aus einer Machbarkeitsstudie nicht wegzudenken. Dabei werden verschiedene Aspekte des Grundstücks oder des Gebäudes abgeklopft.

Passt der Bedarf zur Größe der Immobilie? Wie steht es um die Bodenbeschaffenheit? Welche Umwelteinflüsse gibt es? Gibt es Besonderheiten etwa im Bezug auf die verwendeten Baustoffe, die beim Um- und Rückbau beachtet werden müssen?

Je nach Bedarf können diese Analysen in unterschiedlichem Ausmaß durchgeführt werden, sie sollten aber in jedem Fall bedacht werden, um zukünftige Risiken zu minimieren.

Neben den Aspekten der Bestandsaufnahme können Bauvorschriften eine unangenehme Überraschung sein. So gelten etwas besondere Brandschutzrichtlinien für Versammlungsstätten, die für Gemeinden unerwartete Kosten mit sich bringen können.

Daher gilt es, die lokalen Vorschriften genau zu prüfen. Neben Brandschutzregelungen oder Denkmalschutz gilt es auch, den Bebauungsplan heranzuziehen, um zu klären, ob die gewünschte Nutzung, zum Beispiel als Gemeindezentrum, auf dem fraglichen Grundstück überhaupt vorgesehen und gestattet ist. Und auch wenn es keinen Bebauungsplan für das Grundstück gibt, können unsere Experten anhand der Umgebung oder ähnlicher Projekte zumindest eine Risikoabschätzung vornehmen.

Wichtig ist hier zu wissen, dass eine Baugenehmigung nicht garantiert werden kann. Vielmehr soll geklärt werden, wie wahrscheinlich eine Genehmigung für das Vorhaben ist.

Im Verlauf eines Bauprojekts ergeben sich in der Regel Änderungen, welche Einfluss auf das Genehmigungsverfahren haben können. Daher gilt es, von Anfang an Risiken in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit abzuschätzen und zu minimieren.

Ideen brauchen Raum. Und damit auch alle Wünsche auf dem Grundstück oder im Gebäude Platz finden, erarbeitet unser Planungsteam eine Volumen- und Flächenstudie.

Ein Gemeindesaal für 100 Personen braucht beispielsweise weniger oder kleinere Sanitäranlagen als ein Saal für 500 oder mehr Besucher. Größenverhältnisse und Bedingungen wie diese müssen von Anfang an bedacht werden, sonst stößt das Projekt schnell an Grenzen, die auch mit viel Aufwand nur schwer zu lösen sind.

Nachdem alle Bedingungen, Risiken und Chancen abgeklopft wurden, erstellt das Team einen ersten Zeitplan, der zeigen soll, wie das Projekt weiterlaufen könnte, wenn es in weitere Planungsphasen gehen soll.

Gegebenenfalls können wir an dieser Stelle auch bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unterstützen, um auch finanzielle Risiken und Chancen aufzuzeigen.

Eine Machbarkeitsstudie bei 4Wände ist aus mehreren Gründen interessant. Zum einen besteht unser Team aus Experten mit verschiedenen Fachbereichen, die in einem Büro zusammenarbeiten und ihre Perspektiven einbringen können. Architekten, Experten für energetische Sanierung sowie Holztechniker und Kaufleute arbeiten hier zusammen und viele Analysen können ohne externe Fachplaner durchgeführt werden. Synergien, die am Ende Kosten für unsere Kunden sparen.

Zum anderen planen und realisieren wir seit über 20 Jahren multifunktionale Begegnungszentren. Wir kennen und verstehen die Herausforderungen, mit denen sich Gemeinden konfrontiert sehen, und wissen auch, welche Bedarfe ein Gemeindezentrum erfüllen muss.

In diesen Jahren konnten wir auch wertvolle Erfahrungen im Umgang mit Behörden und dem Baurechtsdschungel sammeln und können Risiken schon im Voraus erkennen und teure Fehler für unsere Kunden vermeiden.

Fehler beim Immobilienkauf sind teuer. Deshalb lohnt sich eine Machbarkeitsstudie. Gerade für Gemeinden, die auf Spenden angewiesen sind, und die Mehrkosten deshalb nur schlecht abfangen können.

Zwar kann eine Machbarkeitsstudie noch keine Baugenehmigung oder die erfolgreiche Fertigstellung der neuen Räume garantieren, sie ist dennoch ein wichtiger Schritt im Projektplan. Denn sie hilft, Risiken zu erkennen und zu bewältigen, ohne spätere Mehrkosten oder Verzögerungen in Kauf nehmen zu müssen.

Sie wünschen sich neue Räume für ihre Gemeinde und haben vielleicht schon ein Grundstück im Auge? Wir sind für sie da.

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